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发表于 2010-6-5 19:21:27
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5月31日,中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。这意味着,被炒作已久的房产税有望步入实质性操作阶段。这个楼市政策中,重量级最大的“靴子”将如何落地?' n; S, K7 Q" u0 k1 a
) R0 h6 z/ `2 m 展望% j* n3 K; M9 e
2 V/ U: d" h9 R8 Y9 \( V* r% G8 O 房产税改革 出台容易落地难?$ S) ~/ e; S9 R# x# I
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在此前的采访中,河北经贸大学会计学院教授郭宏对记者表示,其实在我国,房产税并非一个新的税种,房产税在1986年就已出台,不过征税只面向企业和商业用地、厂房等。
$ m! j. w/ u! p- C4 V I3 J) N+ L因此此次房产税新政,应当叫做改革而不是新政实施。他表示,此次改革,只要删除现有法规中“对居民非经营性用房免征房产税”这一条即可。/ P$ x* J$ {9 f. U; R
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中国社科院财贸所税收室主任张斌也表示,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,条例由财政部负责解释,施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定。改革只需把征税范围扩大到住宅。
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& ?- U1 g0 w) c M* T# Z 但郭宏同时认为,现实操作上面临的困难,短期内无法解决,可以说“房产税出台容易落地难”。
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很多专家和业内人士也赞同这种说法。千变万化的户套数、户人数、户人均居住面积等怎样界定,全国性的房产交易部门、民政部门、公安部门等联合统一信息平台何时搭建而成,直接决定的房产税的开征问题。“如何确定一个家庭内究竟有多少住房?这单靠房管部门的数据,恐怕无法实现,更加无法甄别哪些房应该是在征税范围的。只有全国房地产信息进行联网,才能确定一个人真正拥有多少套房产。但目前的情况是,不同城市间没有共享房地产信息,甚至同一城市市区和郊区都还没有联网。” 石家庄的房产顾问于先生举例说:“听说上海马上要试点,一个上海人如果在上海城市只买了一套房,但在温州、苏州等城市买了多套房,征不征税,怎么征?”
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而从税收部门角度来讲,房产税的开征,也需要一系列新的结构和平台的搭建。从目前中国的现实情况来看,银行虽然已经成立了个人征信系统,但是与房地产市场以及税收系统还不具有联动性和共享性。此外,对不缴税的法律惩戒措施和执法力度等如何界定也是问题。
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影响 L$ U4 |. f3 W# x j2 `
* _7 v5 O" O `" n- ^ 家庭:硬性开支导致养房不划算
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虽然面临很多难题,但既然政策已出,就如箭在弦上,不得不发。. x5 T) p4 k1 k; i: p( \9 W* d
* _2 V3 |( ]) G5 j" V$ ^8 U' X 目前,最近的消息是上海征收房产税方案已经上报中央。根据广为流传的初步草案,家庭人均面积是衡量是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产价值8‰的房产税,计税基础为评估价而非房产成交价。此外,如有超期限瞒报漏报,在未来的交易环节审查出来后,除了补足税款,还会处以相应罚金。- W( X8 t4 P. m8 q& E, s
0 ~% i& |6 b) y5 @2 h+ L 那么我们不妨照此标准,计算一下如果房产税真的向住宅开征,那么普通家庭每年需要为此支付的成本是多少?$ G1 y1 z# f4 R* t
+ H4 K, p2 n- T2 Y% F/ h0 F 比如石家庄一套120平方米在征收范围的房子被估价100万元,那么每年需要为该房缴纳的房产税就是8000元。按照石家庄的物业费水平,如果该房产物业费为每平方米每月1.2元的话,那么这个房子每年需要交纳物业费1728元。也就是说,这套房子即使不住,每年也有了近万元的固定开支。我们再假定这套房出租,按照石家庄的平均租金水平,每月租金1500的话,那么房主全年租金收益为18000元,扣除房产税的成本8000元,假定物业费由租户负责,其纯收益为10000元,房价为100万元,这样的租售比,已无任何投资价值而言。
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0 W+ q/ K) i8 n* B1 X 可以预期,如果房产税出台的话,以投资为目的的购房,将大幅减少。
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地方政府:财政将锐减 执行或不积极9 q- T. w; w) X0 ]
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我们再算算对地方财政的影响。房产税出台后,楼市成交的低迷会直接影响到了土地出让市场,出让的土地少了,出让的价格也随之往下走。这对于过去一直依赖土地出让的地方财政来说,其财政收入肯定会锐减。5 z% M9 r( Q8 U% b* L4 p
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那么,房产税又能增加多少政府财政收入呢?有数据显示,目前,房产税在全国地方财政收入中占比较低。2009年,城镇土地使用税完成920.97亿元,房产税完成803.64亿元,两个税种占地方本级收入的比重仅5.3%。业内人士认为,即便房产税向住宅开征,房产税收入增加的部分,也远远不及土地财政高。: ~ y: `, |$ w* l
8 L# R$ O9 @+ ?7 K/ }" | 而此番政策明确将施行细则、征税标准等下放了,由省、自治区、直辖市人民政府制定。可以预期的是,有些地方政府会在政策执行上打折注水。8 Q) f. E% r0 d( s
* \) L0 C+ }+ N; z* R 楼市:最具杀伤力的政策利器?2 |% h4 g2 a6 F( E* e
; p6 t# A9 M4 p 房产税开征的消息传出,对楼市短期利空是毫无疑问的。郭宏认为,此前无论是房贷还是契税或是营业税的收紧,都是对房产交易环节的调控,而房产税的出台,则是对保有环节的调控。! e4 u' T* D0 ?) B0 g
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它增加的住房持有成本是刚性而持续的,持房者将会对成本和收益进行审慎权衡,一部分炒房者将会抛售房源,这将增加市场供应,并给价格带来下行压力。综合前期二套房贷收紧的政策影响,目前各地楼市已经陷入深度观望状态。“我们这个小区基本都是二次置业的客户,所以在贷款买房的人群中,有一半以上都属于二套房贷,再加上房产税的传言,目前销售十分冷清”,昨天石家庄某楼盘的一位销售经理告诉记者。
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全国的数据也印证的这种趋势,调查显示,4月以来,北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑达50%-80%;选择延迟购房或暂时观望的购房者超过60%,广州、天津等地甚至超过80%。
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