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王佳      

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发表于 2010-8-11 11:41:04 | 查看: 745| 回复: 0
 在网上经常能看到有房奴发帖叫苦不迭,自从买房后让房贷压得喘不过气来,想着早上起床一睁眼就欠人家银行100块钱,不但让房奴从物质上大大降低了生活标准,更使他们的精神备受折磨,心理健康受到极大伤害。
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  可见,房贷是目前大多数购房家庭开销最大的一项,很多网友们都是房奴一族,房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经;虽然房贷苦,但如何办理房贷却大有讲究,掌握了房贷技巧,往往可以四两拨千金,让你少奋斗10年。下面整理出不同的还贷方式供大家借鉴和学习。
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# f  X9 J" c- e* {4 H; p' i5 `选择合适的房贷还款法
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  1、分阶段性还款法适合年轻人。由于年轻人、大学生刚参加工作,手头资金紧张,所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期,开始还款每月只要几百元,过了5年后,随着收入提高、经济基础的夯实,还款也会提高步入正常的还款方式。+ ]8 e; @. C3 [6 x

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  2、等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款,借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻,但由于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。( a- W: k* O! E3 _& q  x8 [
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  3、等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息是指,把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。7 o2 r3 P6 |8 Z
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# O( z1 P9 Z" \  H$ ]3 h  4、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。一次性还本付息,指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者,可以减轻还款压力。) l# A& U7 w: B% w, w5 j3 v9 |8 @
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4 d0 y& n) u0 z" m. \# _/ `  5、转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠,就完全可以房贷跳槽,寻找最实惠的银行。由于竞争激烈,一些银行还是相当乐意为你效劳的。
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6 Q3 p5 z9 ~" i  e% o0 W: h1 w  6、按月调息。在目前降息趋势下,市民以前若选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。不过,“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
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  7、双周供省利息。双周供缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快。因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。
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3 f0 v  h$ v7 R  8、提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。此外,部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。4 X# ]: M2 A$ {  z; X! Z

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8 ~7 a: ^* R! c( o! D4 ~: A- x  9、公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。
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  所以对于房贷一族来说,选择合适的还贷方式,就能实打实的省下不少钱。另外,选择合适的银行也能让你得到相当大的实惠。
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* u& K) N/ t0 b# a$ _选择合适的银行产品
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9 u+ u2 A  z& J  1、渣打活利贷,100万贷款省息近60万。包括下面的也都是提前还贷的一种方法,通过将闲置资金存入还款账户,作为提前还款,直接抵扣贷款本金,在省息的同时自动缩短了还款期限。假如你贷款100万买一套2室一厅的新房,贷款期限30年,由于每月可以节省3000元,可将这笔资金存入还款账户,在还款的第2个月,贷款本金就比原来减少了3000元,如果坚持每月将节省的3000元存入还款账户不支取,最终还款的利息总额为55.5641万元,而普通住房贷款利息总额需要115.8379万元,可节省的利息近60万元,同时,你的还款期限也由原来的30年缩短为22年。从还贷年限上再加上节省的利息岂止让你少奋斗10年?9 O( l3 M4 A* s1 _; c; M' ]5 D

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  2、深发展“存抵贷”:提前还贷资金也有收益。该产品将账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷,而非全部资金用于抵偿本金,其次,节省的贷款利息还可返还到账户中,并有一定的理财收益。收益包括存款额的活期利率和存款抵扣部分贷款产生的利差收益。假如你办理80万元贷款,如果还款账户余额为10万元,则相当于抵扣了2.75万元的贷款本金,如果接下来两天分别存入10万元、70万元,则以这三天的理财收益计算,其年收益率约为4.2%,远高于活期存款利率。
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* @5 p- t/ c  W, s  3、建行“存贷通”:有不良记录难享该账户。将还款账户设定为贷款通增值账户,可将活期账户的钱存入“增值账户”,按银行约定的比例,将其视为提前还贷的资金,账户余额越多,视作抵扣的还贷额就越高。需要资金时,可随时提取存贷通增值账户中的部分或全部存款,包括被视同提前还贷的部分。例如,你在建行办理贷款金额为60万,期限为30年的个人住房贷款,如果增值账户余额为10万元,则2.5万元视作提前归还贷款资金,剩余7.5万元则按活期存款计息,则当天可节省利息支出25000×5.94%/360=4.125元。节约的利息通过“增值收益”的形式返还到账户余额中,市民可自由决定是否支取或继续冲抵贷款。
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7 M" W* F8 E) U( Z- C% s2 X( @房贷理财建议
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- t/ p& b1 y) h+ b: r# INO1、努力提高信用度/ k0 K' J, a" T" J& r
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  “平时要多注意自身在银行的信用,尽量提高自己的信用度,”专家建议购房者,尤其是二次置业者,除了提升自己的信用度外,还可以把储蓄,国债、基金等等个人金融资产集中放在一家银行,达到一定数量后成为该银行VIP客户,即能够享受银行提供的汇款手续费减免、柜台业务免排队等VIP服务,贷款时还可以享受一定利率优惠。同时,在贷款时尽可能多的提供对自己获得更待贷款额有利的条件,比如自有资产情况等等。3 o1 A, u3 Y8 x/ L/ I3 O0 B! g
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NO2:灵活选择还贷方式( z, }* |& o6 u

6 Q# Q# L: x2 O% F1 Q# q  常见的还款方式主要有两种,一是等额本息,一是等额本金。等额本息每期 (月)还款额相同,先还本金后还利息,利息总额高。而等额本金是先还利息后还本金,前期还款压力大,以后逐期递减。一些房贷族或是不了解两种还款方式的门道,或是觉得等额本息每月还款额相同省心省事不必费心记,因此就选择等额本息还款法。其实,等额本金还款法相比于等额本息还款法,可为房贷者节省不少利息。以贷款30万元20年期为例,采用等额本息还款法,每月要还款1988元,还款总额47.7万元,支付利息款17.7万元。但如果采取等额本金还款法,首月还款2512元,还款总额45.21万元,支付利息款15.12万元,比前者省去利息2万多元。
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( d" N! W3 E0 Z# ^4 D- tNO3:尽力缩短还款时间
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0 u( v. `4 H. G: w, k  双周供就是缩短房贷期限的方法之一。
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  所谓 “双周供”,就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次。据银行工作人员表示,两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额,借款人每月负担没有增加,但却可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。 “双周供”每年要还款26次,而 “月供”每年则还款12次,实际上 “双周供”比按月支付每年多付一个月。从利息计算方式看,由于 “双周供”缩短了还款周期,提高了还款频率,使得每期还款中本金所占比例更多,利息所占比例相应减少,本金减少速度加快,因此,才节省了借款人的利息总支出。# A$ h1 L# b7 T/ O  `

3 n4 T+ b' N7 z3 y  除了双月供,贷款者也可选择提前还贷,不过专家建议若提前还贷还须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金,一次性投入过大,可能打乱正常的投资节奏,降低生活质量;如有更好的投资途径,也不必急于提前还款,通过合理的投资,获得比贷款利率更高的回报也是有可能的。+ f+ ?1 t1 K9 _, s7 j

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0 o/ z1 o6 i; N+ z: `! ?" d' E  BNO4、借用理财产品 进行以存代贷2 H# N- ?8 @. v
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  为了帮助房贷族节省利息,很多银行相继推出一系列节省房贷利息的理财产品,其基本思路就是以存款的利息抵充房贷利息,对房贷族而言,既相当于提前还款,手头又保有一笔流动资金。房贷族不妨比较一下各家银行的房贷理财产品,挑选适合自己的一款产品。# f) p7 L8 F1 o! \8 }$ D
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  加息预期下,合理规划房贷,肯定能够在一定程度上达到理财省钱的目的。2 t0 u$ p8 y! \, E- c
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