解读石家庄楼市新格局 谁是未来房地产新宠

1101485132

　今年以来，石家庄楼市出现了一些前所未有的新格局：新一批大型房企入驻、千亩以上大盘大盘上市、一批豪宅陆续涌现，石家庄楼市呈现多元化新格局的变化。这些格局的变化对市场和消费者有哪些影响呢？

　　今年10月10日我在深圳住交会参加“当前宏观经济形势与十二五展望报告会”时，中房协会长顾云昌报告中有一个体恤衫理论引起我的共鸣，我认为可以帮助我们很好的理解石家庄楼市多元化格局存在的合理性。

　　顾云昌认为，把合理价位应该作为我们调控房价的目标。他举出了一个体恤衫理论的理由。他说，我们夏天都会穿体恤衫，老板买体恤衫一千块以上，我们的员工买不起，百货商店买一百两百的也不错，但我们发现广大的农民工兄弟买体恤衫从地摊上买十块钱一件，请问中国市场上体恤衫的价格合不合理?今年国际品牌涨了10%，大家说体恤衫涨了10%，农民工说涨价跟我没关系，我还是地摊上买的，也是纯棉的。我恰恰认为体恤衫的市场价格是合理的，问题在供应结构，因为在体恤衫市场上不同收入家庭都能买到和他收入相匹配的体恤衫，体恤衫是季度消费品。

　　住房市场和体恤衫比起来问题出在哪里?出在一百两百的体恤衫太少，我们的体恤衫都是一千块的，还在涨，这些买一百两百体恤衫的朋友本来买得到，现在买不到了，看着体恤衫的价格他老盯着，到一千一、一千二、一千三了，骂体恤衫厂商黑心肠赚黑心钱。

　　那么，中国的房地产市场出路在哪里?按中央十二五讲的方针，就是要实现经济结构的战略性调整，实现房地产的经济结构、产品经济结构战略性调整。或者说要多生产一百两百的体恤衫，要使我们的房价和收入达到平衡。

　　那么以体恤衫理论来看一看石家庄楼市变化的情况，楼市新格局的变化又有什么影响呢？

　　一，新的一批大型房企入驻对石家庄楼市的影响。

　　随着一线城市成为楼市调控重点，今年以来不少外来房企加快布局二三线城市，广厦集团、仲盛集团已进入石家庄，万科、保利、华润置地也先后来石家庄考察，拟进军石家庄市场。相对较低的房价、三年大变样的影响、正定新区的建设，使石家庄成为许多房企眼中的“价值洼地”。 说明未来楼市将由一线城市为主导转为二三线城市为主导。土地市场的癫狂正由二三线城市接棒，近期二线城市土地市场热度正在迅速提升。二三线城市房价上涨已成为趋势。随着新一批大型房企的入驻，将给石家庄明年楼市格局带来如下影响：

　　1，影响城市建设和本土市场成熟度。大型房企所涉及的项目开发将有助于省会城市建设的多元化发展和城市建设品质的提高。同时是已经激烈的楼市竞争更加激烈。竞争促进本土房地产企业加强提升核心竞争力，有助于本土房地产市场成熟。

　　2，影响消费者购房。大型房企的进驻，由于土地成本飙升会助推地王项目周边房价上涨。增加消费者购房成本。其二，由于拿地成本较高，为了卖出好价钱盈利不亏本，开发商会千方百计在产品的精、新、特及其服务质量等方面深入下功夫，有助于市场上多出精品，给消费者提供了更多的选择。

　　3，外来房企进驻对本地房企产生一定的冲击。本地房企对本地市场比较熟悉，在资源整合上有优势，包括融资能力、拿地能力、合作模式等多个方面，发展空间还是很大的。面对“冲击”，本地房企业只有努力提高产品的专业化，走品牌化路线才能站稳脚跟。如此以来，大型房企进驻石家庄将会带来楼市多元化格局的变化，呈现高、中、低档多种产品出现，房价也会出现从四、五千元到万元不等的价位。

　　二，大盘上市对石家庄楼市的影响。

　　受三年大变样影响，今年又一批城中村纳入改造范围，也将催生一批五百亩甚至千亩以上大盘，如南高营改造项目、北高营改造项目、北焦村改造项目、赵村改造项目等等，这些大盘的陆续上市对于石家庄楼市将有何影响？能否对未来房价起到一定的平抑作用？

　　今年以来，一大批大盘的建设，在提升城市整体形象的同时，也让普通的购房者有了更多的期许。

　　首先，从上市供应关系上来说，对省会楼市不会有太大的影响。虽然这些城中村改造项目体量大，但是其中有近一半是回迁房，所以上市面积要先打一个对折。此外，这些项目体量大，会在3～5年内分批次上市，这样分摊到每年的上市量又得打折，在加上每年省会城市人口的增加，刚性需求的旺盛，所以首先从上市供应关系上来说，对省会楼市不会有太大的影响。而从另一个角度看，受调控深度影响，省会刚性需求购房者依然在蛰伏待机，一旦有了合适的户型，基于自身消费水平的理性购房行为就会出现，刚需购房者就会选择出手。

　　第二，中高端的定位甚至会拉高房价。从目前的情况来看，不少城中村改造项目定位在中高端。如果未来这些项目以中高端的形象面世，一方面会加剧供需矛盾，另一方面会拉高房价。

　　第三，城中村改造项目尚不能对未来房价起到平抑作用。

　　城中村土地所处板块受交通、环境、配套等多方面因素影响，房价水平并不均衡，城中村改造项目未来的房价水平很难估量；更为重要的是，同周边楼市相比，省会房价“价值洼地”难以否认；随着京津冀都市圈进入实质阶段，楼市联动将直接导致异地购房迅猛提升。寄希望于城中村改造大盘平抑省会房价，不是明智之举。

　　三，一批豪宅涌现对石家庄楼市的影响。

　　石家庄楼市即将涌现一批豪宅，如国际城 (论坛 新闻)四期、中央悦城 (论坛 新闻)、恒大御峰、万达豪宅等，定价均在万元以上，另外高端别墅也受到了市场追捧，这是否说明石家庄的高端市场日益受到开发商重视？明年高端市场的前景如何？

　　近几年，随着国民收入的提高，一批高消费群体迅猛崛起。高端住宅的消费日益高涨，加速了房地产市场结构的调整。经过多年的发展，省会高端住宅市场的供应与需求一直在增长，产品类型也不断推陈出新，建筑风格迥异的高端产品成为房地产市场中一道亮丽的风景。开发高品质住宅，开发超大产业地产项目，将成为实力开发商越来越重视的方向。

　　就目前讲还没有明确的关于高端产品的标准。我认为真正意义上的高端住宅，应该首先是必须具备一定的产业集聚能力，具有可持续性发展能力；其次要有成熟的配套；再次，品质上要有精品户型，造型的设计上也要有高标准。而价格只是一个方面，市场才是主导因素，要得到消费者的认可，要有品质感和消费度，要有高的性价比。还有地理位置，建筑成本，居住人群的品质也是应考虑的因素。

　　石家庄高端住宅市场前景乐观，很多项目不断涨价。虽然石家庄房屋不少，但这正高端的不多，所以也还是有很多能够承受高端住宅的人群接受的。

　　综上所述，石家庄大型房企入驻、大盘上市、豪宅涌现等，使石家庄楼市呈现出多元化供应的格局。这样可以使不同收入家庭买得到、买得起，租得到、租得起和他收入相匹配的房子，房地产市场将更趋于健康合理的目标。让该生产高档的生产高档，该生产低档的生产低档，该适合买什么房子的买什么。通过保障房和商品房两条腿走路的方式，有可能使房地产市场走向健康发展的轨道。

石家庄楼盘