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王佳      

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发表于 2010-6-1 16:48:18 | 查看: 325| 回复: 0
国家税务总局发布“关于土地增值税清算有关问题的通知”。从通知内容看基本延续了1995年财政部发布的“土地增值税暂行条例实施细则”与2007年1月国税总局发布的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”的精神,只在收入确认及质保金细则方面给予了具体解释。
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 土地增值税设定之初原本是按照四级超率累进税率进行核定征收,由于对土地增值部分的核算需要在项目基本结算后进行核算,而房地产项目的周期一般都在2、3年以上,这对税务部门实际的核查带来了困难,因此政策出台后各个地方基本以销售额的1-2%固定税率进行征收,要求项目结算后再核定土地增值税多退少补,但具体实施中很少有项目进行最终核算的,使土地增值税变向成为了固定税率,几乎没有起到调节土地增值收益的意义。
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  再次提出土地增值税的清算问题,虽然通知相比以往没有太多的变化,但明显要加强土地增值税最终核算的力度,直接影响是房企的补税造成利润率降低,下调房地产板块净利润率至13.7%。此外,如果土地增值税核定征收可以贯彻实施,那么开发企业会改变以往追求单项目的高利润率、低周转、高税率,而转向低利润率、高周转、低税率的项目开发思路,有利于市场供给的增加。
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  政府对行业的调控保持连贯性,中短期内难以有所改变,虽然房产税的试运行传言不断,但是我们认为房产税的出台是大概率事件,相对部分地方使用不可持续性的行政手段来调控市场,房产税作为市场调节手段更有利于行业的长期稳定发展。
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  在国内经济处于增速逐渐回落,房地产行业刚刚步入逆周期运行中,调控政策没有放缓迹象前,房地产板块虽然调整已久并且估值处于历史低位,但目前不具备走出中期上升趋势的基础,维持行业整体中性的评级。
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