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王佳      

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发表于 2010-11-26 16:13:35 | 查看: 484| 回复: 0
严厉的楼市调控政策并未遏制开发商对稀缺土地资源的渴望。11月25日,继广州亚运城项目之后,广州又一个罕见的巨无霸地块——广铁南站宅地公开拍卖,挂牌底价高达48亿元,折合楼面价9627元/平方米。( r5 q: ]( q# y4 z9 l  v
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经过40多分钟、200多轮举牌角逐,该地块“老东家”广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司(以下简称广铁集团)联合珠光集团,击败万科城建联合体、保利、中海等地产大鳄,以86亿元的高价拍得,楼面地价高达1.7万元/平方米,赶超去年广州宅地地王。! a+ D9 L+ ^4 e$ u* ~1 B  i7 H

, v: f/ ~6 o! B' V- ~' F巨无霸入市受热捧
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资料显示,该地块位于广州老城区,一线望江拥有无敌江景资源,且为中国近现代著名工程师、铁路界泰斗詹天佑主要工作地旧址,有深厚的文化内涵,总建筑面积近50万平方米,是一块面积大且稀缺的宅地资源。挂牌公告一出,就引起众多知名房企关注。该地块拍卖底价达47.9227亿元,折合楼面地价为9627元/平方米。: z% J# ?7 i$ j

: D: Y6 ?3 @8 z/ }此外,该地块原属于广铁集团羊城铁路实业发展总公司的历史划拨用地,也是广州第一宗三旧改造项目。
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值得注意的是,该地块历史渊源和竞拍条件较为特殊。拍卖公告资料显示,为保留沿江绿地中三座现有建筑物用作商业开发和建设铁路博物馆、詹天佑纪念馆(不计算容积率),竞得开发商要负责铁路博物馆和詹天佑纪念馆的建设,并承担由此发生的全部费用。经初步估算,两座纪念馆的建设费用合计约1亿元。因此,该地块实际拍卖底价约为49亿元。
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1 O4 N% U8 k$ o业内此前普遍预计,考虑到该地块的优良位置和历史价值,不管是为了“面子”还是利益,广铁集团必定会全力以赴。
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; B: ~7 a3 o0 `, e4 \! ~- J, B+ b楼面价超1.7万元/平方米- W+ @! o6 M2 U+ m* Q8 C! Y

6 \4 C8 F5 n! c昨日的竞拍现场印证了业内此前的预测。据媒体报道,广铁集团联合珠光集团共派出9名代表参与,占据了竞拍席的第一排,似乎有志在必得之势,万科和城建组成联合体(29号牌)参与竞拍,保利、中海分别与旗下子公司一起联手对抗。拍卖一开始万科联合体势头强劲,与广铁集团频频“交手”,保利则选择在总价高达70多亿元时杀出,一路推高总价。
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* X) ?& x; g" J; Z2 a当楼面地价达1.1万元/平方米时,主持人提醒市场有风险,但这并没有影响开发商的夺地热情。经过40多分钟、200多轮的竞价后,万科联合体、保利等终不敌广铁集团,败下阵来。
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拍卖结果显示,该地块以86亿元的高价成交,折合楼面地价高达1.7万元/平方米,溢价近80%,刷新了去年由广州珠江新城CBD创下的1.5万元/平方米的单价地王纪录。
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5 H, N8 u7 N3 ^+ W0 u8 s“在政策调控之下,这个价格还是偏高的,这导致未来项目必然只能做高端产品。”满堂红地产研究部高级主任肖文晓表示,该地面积大且拥有江景资源,在广州市场上非常稀缺,加上开发商预期看好,导致如此高地价出现。; S1 c- W9 N; L% P; y% q
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“老东家”拿地成本打7折
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* m" f7 ]; O6 w: X$ x肖文晓指出,受目前政策调控,特别是对房企金融信贷的收紧,其实开发商对高地价出让依然保持谨慎,诸如万科联合城建,保利携手自身旗下公司等,都是采取联合体的方式应对拿地。“广铁自身不是做房地产开发的,未来肯定会引入**专业开发的房地产参与。这样的好地,房企都会乐于参加的。”
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  o: k$ q( t+ v- k尽管该地块较为优质,但86亿元的高价仍然超出业内预计,有业内人士担忧广铁集团是否付出了过高的代价。事实上,由于该地块是三旧改造地,按照有关政策,地价中的六成将补偿给原土地使用权人广铁集团,如果在2010年前完成搬迁,还可以追加10%的补偿,也就是说广铁集团的实际拿地成本约为30亿元。
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/ T) l- G, j; W4 V“广铁集团自己拿下,在其资本上分摊风险相对减少,仅需支付三成地价。”广州地产专家谢逸枫认为,其实际楼面地价成本不到6000元/平方米,而未来该项目售价将至少达2万~3万元/平方米。据悉,目前该项目周边在售望江楼盘已达2.9万~3万元/平方米。8 [% B2 P" r, O/ I3 M, D) [$ ]4 |

7 G) n& X6 o# _6 Y* G5 k) [( ?此外,肖文晓认为,尽管是老东家拿地,土地成本减少,但高地价必然助推高房价,该项目未来必定是豪宅项目,对其周边楼盘价格有一定拉升心理暗示作用。5 n. F  R9 j  V  _: [
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记者注意到,近期不温不火的广州土地市场上,难觅富力、雅居乐、合景等本土老牌开发商的身影。" _0 F( b. a0 j' ?- K/ y& p

0 W7 c8 Q; v7 o' K1 j4 p9 f“一些房企销售业绩未完成,资金相对紧张,政策调控又让房企拿地特别地谨慎,害怕资金链断裂。”谢逸枫指出,如果再去抢夺地王,受到土地政策调控的压力不小& m2 x8 y$ `7 n% ]5 j
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