商服地块"挑大梁" 石家庄迈入商业地产"黄金时代"

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     近两年，省会商业地产建设速度加快，商业综合体项目遍地开花。尤其是今年，在住宅市场受调控政策影响较大的情况下，石家庄商业地产建设、销售更加如火如荼。本月31日出让的8宗地中，6宗涉及商业。而在今年的石家庄土地市场上，“商业”同样也是热词，商服用地成为市场的“重头戏”。可以想象，两三年以后，这些地块楼宇成群之时，省会商业地产又将迎来一个春天。
　　数据

　　涉及商业地块超7成
　　根据石家庄市国土资源局公告，将于12月31日出让的8宗地中，有5宗商住混合用地，1宗地块涉及商务金融，2宗纯住宅用地。8宗地中涉及商业的地块超过7成。
　　不仅月底的这次土地出让商业占多数，回望全年，也呈现出同样的特点。截至目前，今年省会共成功公开出让土地43宗，其中有19宗商住混合用地，7宗商服用地。就在省会土地市场越来越呈现多样化格局的同时，涉及商业的地块成为市场的“香饽饽”。
　　尽管房地产市场调控频出，但石家庄土地出让市场却表现得非常活跃。不仅有本土开发商疯狂抢地，更有苏宁等外埠开发企业参与抢地大战。一个明显的趋向是抢拍涉及商业地块热度节节升高，政府出让地块中涉及商业的地块比例也占绝对优势，这让开发企业不亦乐乎。
　　剖析

　　经济发展需要商业发展
　　“土地的用途都是根据政府规划而确定下来的。”一位省会楼市业内人士说。

　　“涉及商业用地的比例增加说明政府在引导省会产业结构转型，要大力发展商业等第三产业。”全经联河北分盟常委高会臣说，今年前三季度，石家庄市地区生产总值（GDP）比上年同期增长13.2%。其中第二产业同比增长14.6%，对经济增长的贡献率达到58.0%，拉动石家庄市经济增长7.7个百分点。第三产业同比增长13.3%，对经济增长的贡献率为40.2%，拉动经济增长5.3个百分点。“省会第三产业正在进行稳步快速的发展，但还远远低于发达国家第三产业占GDP比重达70%的水平。”

　　“只有大力发展商业，才能使一、二、三产业实现良性循环。第三产业是提高财政收入、税收收入的重要途径，也是解决就业问题的有效手段。”高会臣分析，政府通过土地规划引导第三产业快速发展是积极进行产业结构调整的表现，也是石家庄市经济实现快速发展的必然。

　　此外，“商业地产发展与一个国家城市化水平密切相关。”河北省商联会秘书长曹润亭说，我国目前的城市化率是46%，国家的发展目标是再过十年，城市化率将提升至60%，为此，商业地产发展还有更广阔的空间。

　　就石家庄而言，目前省会人均商业配套的面积还没有达到一个合理范围（1比1.2到1.5），所以，省会商业地产的开发还有很大的空间。

　　收益是商业地产惹火主因
　　“2010年是楼市政策‘汹涌’的一年。然而，调控政策打击的领域 (论坛 新闻)针对住宅地产，商业地产得以幸免。”省会中山路上一大型商业地产项目销售总监说，对于开发商来说，今年国家出台的“限购令”让住宅市场遭受重创，而具有不受政府调控限制、抗通胀压力强、收益回报率高等特点的商业地产自然成为保值增值的最佳选项。

　　同时，随着楼市调控的逐渐深化，为规避经营风险，实现稳定收益，把目光从住宅转向商业地产则成了明智之举。即便是住宅地块，即便有少许的商服功能，也成了开发商抢夺的热点。开发商积极购入商业用地，提前布点开发，期待地产开发的经营收益。

　　与此同时，随着国内城市化进程的加速和商业零售业竞争的局面更新，特易购、沃尔玛和**等国际巨头商业零售企业，及石家庄本土的一些商业企业纷纷调整经营布局，在河北各地市“抢地”，争夺物业持有权。“现在的商业竞争，零售的利润率越来越不具备竞争优势，而抢夺物业所有权，取得物业的资本收益和地块的溢价收益则成了商业竞争制胜的法宝。”该人士透露，正因如此，苏宁置业等一批外来的商业企业则在石抢占商业用地，这在另一层面也捧火了石家庄商业地产的开发热潮。

　　后市

　　石市商业地产是否超负荷
　　省会出让的大量商服用地吸引了大批房地产开发商和零售巨头“抢滩登陆”。目前，商业地产在石家庄四面开花的格局已让人觉察隐忧。

　　“石家庄城市经济水平和市民消费程度国内排名都不靠前，前些年石家庄的商业发展确实显得滞后，但是从2009年以来，四面开花的商业地产项目，让人开始担心石家庄的城市水平和消费力难以承载。”市民赵先生说，不说新崛起的大批住宅项目自带底商和遍布城区的中小型商业项目，就说市内的大型城市综合体项目就令人眼花缭乱，万达的商业盘踞城市东南区域，新源国际 (论坛 新闻 视频)、勒泰中心 (论坛 新闻)、滨江尚城 (论坛 新闻)、钻石广场等综合体商业大盘扎堆中山路沿线，这么多大型商业一起“开花”，石家庄的消费力是否能承载？

　　同时也有业内人士担忧，纯住宅开发企业和零售商企一窝蜂挺进商业地产领域难免盲目，商业地产的避险和逐利本性很容易让开发企业头脑发热，毕竟商业地产不同于普通住宅开发和零售运营，需要更专业的操盘运营和人才储备，开发、招商、策划和销售等任何一个环节都事关生死，一招不慎就可能满盘皆输。

　　针对忧虑，更多业内人士认为，在环渤海经济圈、京津冀都市圈利好格局下，石家庄的城市经济得以迅猛发展，城市规划和布局延展也为商业地产发展提供了良机。

　　石家庄市房地产行业副会长李水源表示，城市商业面积和人数比例是1：2，根据石家庄的发展规划，石家庄要达到500万人口，商业面积发展空间巨大。

　　曹润亭说，当前石家庄的消费能力也不容小视，很多国际大零售商和品牌商已把石家庄看成“多金”的消费型城市。近年来，众多国际一线品牌纷纷登陆石家庄。市民的消费观念逐渐趋于现代，更加注重品质生活。

石家庄楼盘