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发表于 2010-12-30 17:49:16
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谁说我跑不赢CPI?听石家庄一名小业主任金飞讲他的非主流商铺投资经
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手里有着三四十万元的人群,在省城石家庄属于小有积蓄人群的大多数。在物价涨势汹汹的背景下,拿着这点钱,如何才能跑赢CPI呢?' U7 K- v( }1 j5 c. X! L) T4 B
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33岁的任金飞就是这一人群中的一员,他一直在省会服装批发市场金亿城东边一个10平方米的小摊位做着餐饮生意。9 F6 ]8 K2 b2 _0 m* E( @2 @
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2010年,他花三十万元买下的省会中心区一个地下商街的商铺进入了运营;9月中旬,他又买下西二环外五个小商铺20年的经营权,商铺的租金水平无一例外地看涨,“跑赢CPI”,对于他来说,已不成问题。
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任金飞在一些别人忽略的地段都有投资 燕赵都市网记者 赵海江摄
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! k- b0 B; V6 M1 J# ?9 k 钱不多,买不起大商铺8 H# _/ R) \+ p* x
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“非主流”也是无奈选择
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无论是地下商街,还是偏远的西二环外的小商铺,在公众眼里其投资价值都属于“鸡肋”,无论怎么看,都不会产生太大的价值。那么,任金飞为何要选择这些“非主流”的铺子?这些商铺的投资价值何在呢?
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- [! k( V9 N( N! B* @1 K2 Z 我不懂什么主流非主流,但我看上的,确实是那些专家们看不上眼的。
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这倒不是特意要“不走寻常路”,主要原因,还是我手里的钱不多。辛辛苦苦卖小吃,再好的生意,五六年下来,也不过几十万元的积蓄,比大多数工薪阶层收入稍好点。这些钱,放在手里,物价这么涨,肯定是缩水。4 }5 F" M* p5 L' ]
" v! F3 G# a9 K8 e4 Q/ E! c 但要买商铺呢?像小区里作为生活配套的门脸,或者是沿街门脸,租金肯定是比较稳定,买着也稳妥,但这些铺子的价格都涨到一平方米两三万了。还有一个问题,就是现在的独立门脸,为了多出面积,通常都要盖到两层,算下来至少一百平方米以上的面积,少说也要两三百万元。说到底,这已不是我们这些人能买得起的了。9 g0 j: U$ y# Y) P; J4 l W
0 R+ _+ V" ], R, O8 z% c 不到100万元的积蓄,投资商铺,选择范围窄,风险肯定是有的,所以要格外慎重。我的原则是从不跟风,也不听开发商讲故事,只相信自己的眼光。+ e& m2 B/ L) }7 L# [1 ?
9 W$ T/ q7 [6 S7 q2 c3 m0 J2 \ 亲朋好友一致反对
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) o% j7 H5 t; I0 ?3 ?) v+ H 但我认准地下商街是“璞玉”
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5 d- K. B* P6 N: u; `; S 任金飞先买下的那个商铺,位于省会广安大街的地下商街,这一项目在推出之初,无论是零售业还是房地产业,业界都是一片“看空”之声,因为省会地下商街从无成功的先例。而且在那一地段,各种业态一应俱全,似乎也没有地下商街的市场空间。
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* ?1 a4 E7 ~. t6 W1 j+ `. k1 R 人人都不看好的商铺,他当初是出于怎样的考虑做出投资选择的呢?& y; T$ q$ v5 _; v( ~ |6 a
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买的时候,心里压力特别大,基本上亲戚朋友都反对,觉得地下商街没前途,网络上铺天盖地也是一片看空之声,但最终我还是相信了自己的判断。) m1 n% [" D% X& Z
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地下商街是个趋势,因为沿街的商铺拆的拆,新盖的也越盖越大,做小生意的总得有地方去呀。而且向地下要空间,也是一个城市发展的必然。7 q! R% r' a" p4 ?9 [- w% B
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我到过南京、济南这些省会城市,发现那些地方的地下商街特别火,尤其是餐饮、服装这样的小生意。济南的地下商业,我问过行情,租金特别高,三四十平方米的铺位,一年的租金就收到十万元,相当于一平方米一天七八块钱。石家庄跟济南比,城市没有太大区别,地下商街的前途肯定有,这就像一块璞玉,需要你发现它,不断挖掘它的价值。
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' l/ Y! W( b: [" L/ v 如果开业三个月还没倒! K; N! T- U: Q- E7 }3 W
2 d# c4 u3 q9 M. i 这个商业就算活下来了1 a# }1 ^; Y# Q: E6 z9 y) n1 X# _
: u$ n g* K) R2 c6 w8 \% Q* w 如今,这个地下商街投入运营已半年多了,任金飞当初买的铺子收益如何呢?他给记者算了一笔账,当初26000元/平方米的单价,位于地下商街服装区的18.48平方米的铺位,开发商承诺三年返租,一年按总价款的8%返给业主,直接从房价中扣除,最后算下来,这个铺子一共花了不到30万元。
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现在商铺由开发商统一招商,租给一个品牌内衣的商户,开业不到半年,人气渐旺,他说,现在租户已开始跟他谈三年后的租赁事宜了,“一年五万元的租金,现在就可以签合同。”, l0 p0 w0 Z7 B/ Y. G9 }7 R8 F% I! U
$ o; B- o$ {$ A6 b0 f* u% ^ 这是不是意味着,他那颗自买铺以来一直悬着的心,从此可以放下了?
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商街今年六月底开街,热闹极了,但刚开始的热闹并不代表着成功。从我多年的经验看,一个商业,如果开业三个月后没有倒掉,人气最少、最艰难的时期熬过了,基本上就算活下来了。
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像福兴阁,当初开业时不到两个月就关了,调整定位后再开,还是没活多久,直到第三次开业才火起来。这家商业街也一样,开业半年多了,没死掉,知名度和消费者都在慢慢积累,定位也在不断调整,这就算是活下来了。当然未来怎样,还取决于这个市场谁来管理,谁来运营,不一定是一帆风顺,但大方向不会错了。0 w/ R$ X1 L) ]8 P) M% ?
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如果照现在有人开出的年租金5万元的行情,再租上六年,我就可以全部收回成本了。这样的投资我认为很值。因为商铺只有40年产权,所以理想的商铺投资,8-12年收回成本,就算很合适。如果15年收回成本,也还算比较正常;但如果收回成本时间再长到20年以上,就算是比较失败的投资了。
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要把最坏的情形都想到
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至少实地考察一个星期
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* q4 z* S) G4 a( y" H1 {$ l 地段、地段还是地段,这是房地产业的金科玉律,商铺的投资价值更是跟地段休戚相关。今年9月中旬,任金飞又做出一个大胆的投资决策,一口气买下省城西二环外的五个小商铺,而且买的是20年的使用权,一个商铺不到12万,一共不到60万。
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在那么偏远的地方,这些不起眼的小商铺,其投资价值又以哪里呢?购买使用权,这样的投资是否安全呢?, n7 H! w! N; Q* y
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我买的商铺就在西二环外一个服装商场旁边,一个商铺12平方米。当初选择在这里,一个重要的原因是北国超市要在旁边开业,看好它带来的人气。8 n; f* ^( `1 E8 `* @0 Z
^: X$ c" X% G 现在看来,北国超市入驻可能要经过一个漫长的过程。这也就是我需要说的另一注意事项,商铺投资,一定要搞清楚最坏的结果是什么?你能不能接受。% y$ A) o! G1 _) n/ l
& ]" C5 D, v( H$ q! _; j ` 对于这个地方来说,最坏的结果就是北国超市不来怎么办?之前我有过扎实的考察和论证。
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4 B) d, r4 G4 X7 }% H' D 我首先考察的是它的投资安全性。这排小商铺面积不大,背后倚着的是一大片住宅小区,因为空间有限,除了盖成商铺别无**选择,所以不存在拆的可能性,投资的安全性有保障。
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& X j2 o3 E8 e# B 然后再考察这个商铺能做什么。这里紧邻大片住宅小区,商铺的经营方向可以是居民生活服务,之前我到这里认真考察了一个星期,发现市场空间还是有的。现有我的商铺已经出租给了四家做生意的,分别卖熟食、熏肉大饼和小笼包,一个商铺月租金收入在1200元-1500元没问题,而当初买下时,折合每月成本还不到500元。现在就算北国超市不来,以后每月也不会低于1200的收入,稳赚一倍以上。
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就是说,我闲置下来的这些资金,跑赢CPI没问题。' V, l2 j* ?% I' ]* L' U8 p
( _3 }0 ~# }8 l" H 其实,我更想告诉大家的是,有着三五百万资金的人,“钱生钱”不是什么困难事,但对我们这些只有几十万元辛苦钱的人来说,投资不仅要谨慎,更需要智慧。
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1 s; B$ U9 l5 ] O% P! p- B- N2 s 实战出真知
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任金飞的投资秘笈, e' `6 J& N8 p% A- p9 S
7 A0 k1 G% P( U. o, F( P3 C 多年来在小商业里摸爬滚打,任金飞对小商铺的投资价值有着几乎与生俱来的判断能力。事实上,主流观点一致看好的商铺,无论是沿街门脸还是大商场内的商铺,动辄三四百万元的投入,远非你我这样“小有闲钱”的普通工薪阶层财力所及。因此,我们更愿意把他对于小商铺投资的秘诀挖掘出来,与广大读者一起分享。( [! b; ~7 n$ x0 c
. e8 \% N3 \5 _/ k: g6 v 1、至少要考察一个星期% E/ ]& E6 {! t0 J/ N8 p+ V0 M
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不是走马观花地看,只要有意向在一个地方买商铺,至少要在这个地块转上一个星期,早、中、晚一些重要的时间一定要去,看人流,看周边商业的经营情况,看人们的购买习惯,然后才能确定这些商铺能做什么,这是购买的前提。9 R r9 A+ }* n) f$ [$ {9 P
! W! u$ q3 @) _ H$ ] n' H 2、看人流不是数人头4 h/ M5 \9 a q& D9 F
看人流,一定不是数人头,人头的多少没有太大参考价值。因为有的地方,虽然人很多,但人们脚步匆匆,只是路过,根本没有停下来消费的意愿,那就等于没有人气。这种没有人气的地方,单个的商业不可能活下来。+ ~. n7 i. p, h
" \3 L5 u2 ]/ H 3、“傍大款”
! ^; X, `) \) S. \4 }2 F& c6 v1 k, D 商业讲究扎堆,越是有大型商业综合体,越是人气很旺的商业旺地,周边商业火起来的几率就高。我现在看好的是一个大型超市沃尔玛外租区小商铺,为此,我还专门让外地的亲戚帮忙,看了看他们那里沃尔玛外租区的经营情况,都很火。. |, _' c7 M" t0 V" B5 H* v8 Y7 z3 }4 @
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4、研究人们的购物习惯
) c, I" `8 C' k& F9 V 选商铺,研究人们的购物习惯很重要。人们通常进了商场后,先逛哪里,后逛哪里,通常先从哪边开始逛,这些都决定了商铺价值的不同。
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我发现,受走路习惯的影响,人们逛商场和商街,通常先从右边开始逛,同样的区域,右边的商铺位置会更好些。
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5、公交状况有关人气
$ v# u* D5 I* N7 `1 @4 @( n 大型商业一定要依赖发达的公交。公交车太少,人气就上不来,因为商街的消费基本上是针对市民阶层的,没有公交,会损失不少消费者,商铺的价值也会大打折扣。& P! K8 c. v9 s: H( W6 J
石家庄新闻" S2 V" ^3 J9 h. B$ }5 I" P9 o
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