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发表于 2010-11-24 16:16:31
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□现象:恐慌性购买 住宅投资人群转战商业地产
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, G) m$ e/ E0 ~" \" q y$ N2 n. O□辨伪:其实商业地产转让税赋更高% K4 x8 M* d5 A/ h8 N4 v" o
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□特别提醒:专业和资金门槛很高 投资需谨慎$ }. W# u. C) Q/ \7 L. I
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“真没想到,真是太抢手了”,说起11月中旬刚开盘的万达[简介 最新动态]公寓,在省会一家文化传播公司工作的刘先生连连感慨,因为没有事先排号而失之交臂。
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) j7 H: P+ `9 ?1 o, H8 E“等到了现场,发现人太多了,连排号的都不一定人手有份”。“量价齐升”是业内人士对楼市调控之下石家庄商业地产的描绘,“恐慌性购买”则是业内对新增商业地产投资人群心态的描述。在“跑赢CPI”的焦虑之下,越来越多的人将目光转向商业地产,等待他们的是鲜花还是荆棘呢?' d0 m- I1 T6 K( T! N7 u; r" Q( e1 b
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现象 商业地产量价齐升$ B$ X' k9 U+ X
5 ~- S2 Q0 L& ~4 @0 I“短短十天内,1800套小户型公寓抢购一空”,石家庄裕华万达广场(论坛新闻)有关人士在接受记者采访时连连感慨,投资者的热情真有些出人意料。. t# H8 A' I' x
$ ]/ ~6 E8 B& t; y在楼市调控、住宅市场陷入观望的大背景下,该项目的热销绝非个例,早在10月下旬,位于省会桥西核心地段的金正(论坛新闻视频)·海悦天地地下商铺---沃尔玛外租区商铺推出时,也曾引来数百人连夜排队疯狂抢铺,推出的170套商铺当天抢购160套。“量价齐升”是业内人士对省会商业地产销售现状的一致描述。资料显示,早在2006年,金正缔景城(论坛新闻视频)的地上商街销售时,其价格也不过1.6万元/平方米,而刚刚推出的海悦天地,地下商铺的面积都卖到了单价3万元。价格的上扬显而易见,量的骤增更是有据可查。石家庄市房协副会长兼秘书长李水源介绍,从去年9月到12月,石家庄的商业地产是以每月增加销量1万多平方米的幅度递增。来自国家层面的数据显示,前三季度我国商业地产的销售态势好于住宅,商品住宅销售额增长11.2%,办公楼和商业营业用房则分别增长49.9%和48.2%。
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6 [! R$ N1 H% n/ s: u `$ v动向 三五十万元资金量人群恐慌性购买
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& w) }( F2 P* y; ` R! Y$ q, a“热销背后,一个新现象是投资人群中出现了一些新面孔,那就是资金规模在三十到五十万元之间的投资者,当然这也有意料之中”,石家庄金正房地产开发有限公司副总段亚说,之前商铺投资都是一些大资金量的投资者,人群相对固定,资金规模至少要在百万元以上。而资金量在50万元以下的这群人更喜欢在住宅投资市场流连。“如今楼市调控步步深入,住宅价格暴涨的时代已永远成为过去,交易税费却越收越高,我真的不看好住宅投资”,上文提到的刘先生在接受记者采访时说,自己已卖掉了手头的两套住宅,准备寻找适宜投资的商业地产项目下手。“像刘先生这样的选择者大有人在,三五十万资金量的投资人群基本上都是从住宅市场转战而来,而且他们都是在住宅投资上有所斩获者”,段亚说,正是预先考虑到这一趋势,海悦天地推出的商铺,面积分为16平方米至100平方米不等,结果30平方米以下的商铺当天就被哄抢一空。$ ]( g8 s& O* m- E7 }5 A4 G" F
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50万元以下投资规模,除小面积商铺外,另一可替代产品便是公寓,据介绍,万达[简介 最新动态]的商务公寓面积就在30-70平方米不等,单价7000元左右的价位,也正是契合了50万元左右投资规模人群的需求。“有固定工作,薪酬不算低,又无暇涉足实业和资本市场”,这是业内对50万以下投资人群的形象描述。业内人士介绍,这部分人的投资心态,远没有大资金规模的商铺投资人群那般从容。在CPI节节攀升,但存款利率不见涨的背景下,他们是在“恐慌性购买”,对他们来说,保值差不多是唯一目的,因此更在意项目的运营前景。6 u# P* |0 F9 A- F0 V2 M1 M4 ?6 H3 f
" l; W: w, \' p9 M6 K辨伪 税赋优惠是个美丽的误会) M( U# a( _' E9 \" X1 p# U
3 c5 u0 m9 q, ^7 O0 l回首今年以来的楼市调控政策,无一不是针对住宅市场的。无论是提高首付比例、第三套房限贷,还是严格二手房交易环节个税征收税率,都是在挤压“炒房”人的获利空间。与之相比,商业地产投资并未被调控政策涉及。: h- V$ _0 H2 N3 R; x) A9 t8 I9 p
- ?0 g" `' M' P7 Z4 Y0 T- k6 ]商业地产投资渐热的另一原因是投资渠道的狭窄,“与股市大起大落不同,商业地产投资至少能拿到看得见、摸得着的物业”,众美(论坛新闻)地产营销总监刘树伟接受记者采访时说。但他同时也提醒投资人群,此番调控政策未涉及商业地产,并不是说商业地产投资在享受什么优惠。首先从信贷政策看,商业地产一直要求首付五成、最高贷款年限十年,利率按优惠利率的1。1倍执行,这都比个人住房贷款要求严苛。
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至少交易环节的税收优惠,那更是一个美丽的误会。记者从石家庄市地税二分局了解到,商业地产作为二手房转让时要征两种税,其一是土地增值税,按照物业卖出后增值额的30%-60%征收;其二是个税,按物业出让后个人所得额的20%征收。如果你以200万元的总价买下一套商铺,转手时卖300万元。那么需缴纳的圭地增值税是300万元减去200万元再乘以30%,合30万元。个税则是100万元再减去装修费用、贷款利息等合理费用,再乘以20%,个税也在20万元左右,也就是说税赋要占所得额的差不多一半。“所以商业地产投资一定要长线投资,靠租金获利”,刘树伟说,因为属于小众投资品,商业地产在二手房市场很难流通,也就是说它变现几率很小,这也是投资者从一开始就应该认识到的。/ d2 U6 j" M( D
- x1 B) [" L2 Q9 ]" r! |0 u提醒投资安全性至关重要别轻信“讲故事”
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“跟住宅不一样,商业地产首先要关注投资的安全性,因为如果项目投资前景不佳,商业地产就是一个不能创造任何价值的空壳”,业内人士接受记者采访时说,在此前提下,再关注项目的投资回报率。+ n$ ?( W4 V8 b% p
, |8 t4 C% r8 {% w; M- \* S“商业地产投资是个技术活儿,资金和技术门槛都比住宅要高得多”,万达地产有关人士接受记者采访时说,项目地段、开发商对商业地产的运营管理经验、招商[简介 最新动态]组市能力、后期管理水平都是硬门槛,哪一点把握不好,项目都会有闪失,在商业地产整体形势向好的背景下,投资者一定要细辨单个项目的投资价值。& ]! C( I1 {) Y; }7 r k2 D
$ E6 y) |- B5 f, v" X对于投资者个人来说,投资商业地产要求也要高一些。“首先要对商业有一定感觉,比如商铺,看到一个铺子心里要清楚用它可以经营什么,这个行业的平均利润怎样”,这位负责人说,在此基础上确定可以租给谁,租多长时间,租金定多少,一定要心里有谱,知己知彼。9 i2 _7 j8 x* Y8 _
( m4 `" R" S6 G; q. o+ S" Q2 z“尤其不可把资金链抻得太紧”,公寓投资者张先生提醒,千万不要迷恋开发商在售楼时讲的故事。“我自己买这个公寓时,开发商说目标租赁客户是成长型公司”,张先生说,等到真正出租才明白,所谓成长型公司,其实就是创业伊始的公司,这样的公司往往干不了半年就关门了,要不就是等个一年半载成长壮大起来,自己有能力买房了,所以房子频频退租、空租,而租金顶月供也因此成了美丽的传说。
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“商业地产的繁荣程度与城市经济发展水平密不可分”,业内人士特别提醒,不同于上海、北京这样第三产业发达的城市,在石家庄,太多的市场供应当前,“而整体消费能力本身没有质的增加”,所以一定要睁大眼睛,仔细挑选。
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