国家税务总局发布“关于土地增值税清算有关问题的通知”，到底结果怎么样？

王佳

国家税务总局发布“关于土地增值税清算有关问题的通知”。从通知内容看基本延续了1995年财政部发布的“土地增值税暂行条例实施细则”与2007年1月国税总局发布的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”的精神，只在收入确认及质保金细则方面给予了具体解释。

( ?# z% Z' I- d  [% j. }5 f2 \' ?　土地增值税设定之初原本是按照四级超率累进税率进行核定征收，由于对土地增值部分的核算需要在项目基本结算后进行核算，而房地产项目的周期一般都在2、3年以上，这对税务部门实际的核查带来了困难，因此政策出台后各个地方基本以销售额的1-2%固定税率进行征收，要求项目结算后再核定土地增值税多退少补，但具体实施中很少有项目进行最终核算的，使土地增值税变向成为了固定税率，几乎没有起到调节土地增值收益的意义。

) T+ y! ~; _# @% G9 d9 O, x" r1 @　　再次提出土地增值税的清算问题，虽然通知相比以往没有太多的变化，但明显要加强土地增值税最终核算的力度，直接影响是房企的补税造成利润率降低，下调房地产板块净利润率至13.7%。此外，如果土地增值税核定征收可以贯彻实施，那么开发企业会改变以往追求单项目的高利润率、低周转、高税率，而转向低利润率、高周转、低税率的项目开发思路，有利于市场供给的增加。

　　政府对行业的调控保持连贯性，中短期内难以有所改变，虽然房产税的试运行传言不断，但是我们认为房产税的出台是大概率事件，相对部分地方使用不可持续性的行政手段来调控市场，房产税作为市场调节手段更有利于行业的长期稳定发展。
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　　在国内经济处于增速逐渐回落，房地产行业刚刚步入逆周期运行中，调控政策没有放缓迹象前，房地产板块虽然调整已久并且估值处于历史低位，但目前不具备走出中期上升趋势的基础，维持行业整体中性的评级。