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发表于 2010-6-5 19:21:27
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5月31日,中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。这意味着,被炒作已久的房产税有望步入实质性操作阶段。这个楼市政策中,重量级最大的“靴子”将如何落地?
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& i5 j- D Z& g; Q 房产税改革 出台容易落地难?
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在此前的采访中,河北经贸大学会计学院教授郭宏对记者表示,其实在我国,房产税并非一个新的税种,房产税在1986年就已出台,不过征税只面向企业和商业用地、厂房等。 ) R6 ?! @ Q3 f3 i7 a+ `
因此此次房产税新政,应当叫做改革而不是新政实施。他表示,此次改革,只要删除现有法规中“对居民非经营性用房免征房产税”这一条即可。
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3 O- W& U1 B- N$ \2 X 中国社科院财贸所税收室主任张斌也表示,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,条例由财政部负责解释,施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定。改革只需把征税范围扩大到住宅。; h# M: V: ^) N' Y5 H" s) e. H, }
4 ^: A; s) j2 C5 @0 y 但郭宏同时认为,现实操作上面临的困难,短期内无法解决,可以说“房产税出台容易落地难”。3 P2 v. L1 Y5 T8 V9 F/ p
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很多专家和业内人士也赞同这种说法。千变万化的户套数、户人数、户人均居住面积等怎样界定,全国性的房产交易部门、民政部门、公安部门等联合统一信息平台何时搭建而成,直接决定的房产税的开征问题。“如何确定一个家庭内究竟有多少住房?这单靠房管部门的数据,恐怕无法实现,更加无法甄别哪些房应该是在征税范围的。只有全国房地产信息进行联网,才能确定一个人真正拥有多少套房产。但目前的情况是,不同城市间没有共享房地产信息,甚至同一城市市区和郊区都还没有联网。” 石家庄的房产顾问于先生举例说:“听说上海马上要试点,一个上海人如果在上海城市只买了一套房,但在温州、苏州等城市买了多套房,征不征税,怎么征?”
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" s* U& W; p$ n: T 而从税收部门角度来讲,房产税的开征,也需要一系列新的结构和平台的搭建。从目前中国的现实情况来看,银行虽然已经成立了个人征信系统,但是与房地产市场以及税收系统还不具有联动性和共享性。此外,对不缴税的法律惩戒措施和执法力度等如何界定也是问题。; U0 F3 e$ |1 R) g" I# M
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影响
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家庭:硬性开支导致养房不划算7 k$ z2 d" G9 c& M1 s
A: u7 E4 h1 F; T5 Q, y 虽然面临很多难题,但既然政策已出,就如箭在弦上,不得不发。- I" E" x) u, H. I+ u4 W
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目前,最近的消息是上海征收房产税方案已经上报中央。根据广为流传的初步草案,家庭人均面积是衡量是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产价值8‰的房产税,计税基础为评估价而非房产成交价。此外,如有超期限瞒报漏报,在未来的交易环节审查出来后,除了补足税款,还会处以相应罚金。
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那么我们不妨照此标准,计算一下如果房产税真的向住宅开征,那么普通家庭每年需要为此支付的成本是多少?& W- ~& ?. f+ h+ p- [9 e+ o
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比如石家庄一套120平方米在征收范围的房子被估价100万元,那么每年需要为该房缴纳的房产税就是8000元。按照石家庄的物业费水平,如果该房产物业费为每平方米每月1.2元的话,那么这个房子每年需要交纳物业费1728元。也就是说,这套房子即使不住,每年也有了近万元的固定开支。我们再假定这套房出租,按照石家庄的平均租金水平,每月租金1500的话,那么房主全年租金收益为18000元,扣除房产税的成本8000元,假定物业费由租户负责,其纯收益为10000元,房价为100万元,这样的租售比,已无任何投资价值而言。
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5 d/ @3 `7 N2 J1 P; R# k 可以预期,如果房产税出台的话,以投资为目的的购房,将大幅减少。
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J' L& N- h; i5 L, e k% R% |& I 地方政府:财政将锐减 执行或不积极
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我们再算算对地方财政的影响。房产税出台后,楼市成交的低迷会直接影响到了土地出让市场,出让的土地少了,出让的价格也随之往下走。这对于过去一直依赖土地出让的地方财政来说,其财政收入肯定会锐减。5 u( B% @1 n; ~$ D4 p
+ B# n9 K$ T# A% ^: c; L 那么,房产税又能增加多少政府财政收入呢?有数据显示,目前,房产税在全国地方财政收入中占比较低。2009年,城镇土地使用税完成920.97亿元,房产税完成803.64亿元,两个税种占地方本级收入的比重仅5.3%。业内人士认为,即便房产税向住宅开征,房产税收入增加的部分,也远远不及土地财政高。( b9 Q f5 e& t
' O' F% i+ _4 C/ g5 G: D 而此番政策明确将施行细则、征税标准等下放了,由省、自治区、直辖市人民政府制定。可以预期的是,有些地方政府会在政策执行上打折注水。
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; A% j F8 U. x 楼市:最具杀伤力的政策利器?
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! b6 X; N6 V! z/ |& a/ q 房产税开征的消息传出,对楼市短期利空是毫无疑问的。郭宏认为,此前无论是房贷还是契税或是营业税的收紧,都是对房产交易环节的调控,而房产税的出台,则是对保有环节的调控。
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它增加的住房持有成本是刚性而持续的,持房者将会对成本和收益进行审慎权衡,一部分炒房者将会抛售房源,这将增加市场供应,并给价格带来下行压力。综合前期二套房贷收紧的政策影响,目前各地楼市已经陷入深度观望状态。“我们这个小区基本都是二次置业的客户,所以在贷款买房的人群中,有一半以上都属于二套房贷,再加上房产税的传言,目前销售十分冷清”,昨天石家庄某楼盘的一位销售经理告诉记者。
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全国的数据也印证的这种趋势,调查显示,4月以来,北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑达50%-80%;选择延迟购房或暂时观望的购房者超过60%,广州、天津等地甚至超过80%。
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