|
发表于 2010-6-5 19:21:27
|
查看: 344 |
回复: 0
5月31日,中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。这意味着,被炒作已久的房产税有望步入实质性操作阶段。这个楼市政策中,重量级最大的“靴子”将如何落地?
Z/ u3 k% {% T# v1 J' D* `2 q; y8 a& { r3 k
展望
* _* W% p% ?8 I) P0 W) n
' P H* S/ c/ W! B+ W% } 房产税改革 出台容易落地难?0 |4 B2 I# u1 S4 p
u C, Z, x' |( v0 e9 N' |) J2 i 在此前的采访中,河北经贸大学会计学院教授郭宏对记者表示,其实在我国,房产税并非一个新的税种,房产税在1986年就已出台,不过征税只面向企业和商业用地、厂房等。
- c2 b6 ^1 p$ x8 `& {* \, n) q+ \! N因此此次房产税新政,应当叫做改革而不是新政实施。他表示,此次改革,只要删除现有法规中“对居民非经营性用房免征房产税”这一条即可。# V! t/ C) [' t; w- ~
; B a. }7 K% F 中国社科院财贸所税收室主任张斌也表示,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,条例由财政部负责解释,施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定。改革只需把征税范围扩大到住宅。
* N$ s5 D; r+ t/ T% E5 _
! z/ h; W+ [9 ~9 M7 ^ 但郭宏同时认为,现实操作上面临的困难,短期内无法解决,可以说“房产税出台容易落地难”。( B' g# p2 I1 j- z$ h
$ }1 r0 K( m# V! H+ K 很多专家和业内人士也赞同这种说法。千变万化的户套数、户人数、户人均居住面积等怎样界定,全国性的房产交易部门、民政部门、公安部门等联合统一信息平台何时搭建而成,直接决定的房产税的开征问题。“如何确定一个家庭内究竟有多少住房?这单靠房管部门的数据,恐怕无法实现,更加无法甄别哪些房应该是在征税范围的。只有全国房地产信息进行联网,才能确定一个人真正拥有多少套房产。但目前的情况是,不同城市间没有共享房地产信息,甚至同一城市市区和郊区都还没有联网。” 石家庄的房产顾问于先生举例说:“听说上海马上要试点,一个上海人如果在上海城市只买了一套房,但在温州、苏州等城市买了多套房,征不征税,怎么征?”
; i! }6 Q" B# O: R+ n; F4 F
/ o1 i* X7 C4 z$ | I* x 而从税收部门角度来讲,房产税的开征,也需要一系列新的结构和平台的搭建。从目前中国的现实情况来看,银行虽然已经成立了个人征信系统,但是与房地产市场以及税收系统还不具有联动性和共享性。此外,对不缴税的法律惩戒措施和执法力度等如何界定也是问题。
- H0 C ~. M9 x: B& g! s- D" Y* B! L% f9 N) K: \' d, R$ r" {% M
影响/ `( U8 @# H6 d- t# B6 `
, {8 `6 `% Y J' E0 R
家庭:硬性开支导致养房不划算! J% L& H" f+ @$ B+ A- }
5 d7 _, g) _" s3 B4 \3 p& e$ ] 虽然面临很多难题,但既然政策已出,就如箭在弦上,不得不发。
3 H$ E, p; y. T& W
' ?! V* ]. g& { 目前,最近的消息是上海征收房产税方案已经上报中央。根据广为流传的初步草案,家庭人均面积是衡量是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产价值8‰的房产税,计税基础为评估价而非房产成交价。此外,如有超期限瞒报漏报,在未来的交易环节审查出来后,除了补足税款,还会处以相应罚金。8 y% t: J7 Q g7 u+ ~. o
5 g1 h4 y! o- W, ^1 i 那么我们不妨照此标准,计算一下如果房产税真的向住宅开征,那么普通家庭每年需要为此支付的成本是多少?
3 X; D f# t1 X# Z6 g- @1 `& k# j# c
比如石家庄一套120平方米在征收范围的房子被估价100万元,那么每年需要为该房缴纳的房产税就是8000元。按照石家庄的物业费水平,如果该房产物业费为每平方米每月1.2元的话,那么这个房子每年需要交纳物业费1728元。也就是说,这套房子即使不住,每年也有了近万元的固定开支。我们再假定这套房出租,按照石家庄的平均租金水平,每月租金1500的话,那么房主全年租金收益为18000元,扣除房产税的成本8000元,假定物业费由租户负责,其纯收益为10000元,房价为100万元,这样的租售比,已无任何投资价值而言。# `% ~( {, I! Y" c; P- z% c
$ i8 h; e6 Z2 _% C8 E- b
可以预期,如果房产税出台的话,以投资为目的的购房,将大幅减少。
$ X' M9 ] l2 n( [" p! H* d# ^
2 B4 p/ Q" F. S6 F# t' |9 t5 m. F 地方政府:财政将锐减 执行或不积极
/ A/ @! v& m# z! n( i* Q9 }2 r# n% H4 n3 x
我们再算算对地方财政的影响。房产税出台后,楼市成交的低迷会直接影响到了土地出让市场,出让的土地少了,出让的价格也随之往下走。这对于过去一直依赖土地出让的地方财政来说,其财政收入肯定会锐减。* S( K2 | `6 J1 K
, J, \5 q, w/ K8 g( z g
那么,房产税又能增加多少政府财政收入呢?有数据显示,目前,房产税在全国地方财政收入中占比较低。2009年,城镇土地使用税完成920.97亿元,房产税完成803.64亿元,两个税种占地方本级收入的比重仅5.3%。业内人士认为,即便房产税向住宅开征,房产税收入增加的部分,也远远不及土地财政高。3 m9 N% P. b3 C* e; b
; c0 Z9 V2 R& A+ H( ]- x) j J 而此番政策明确将施行细则、征税标准等下放了,由省、自治区、直辖市人民政府制定。可以预期的是,有些地方政府会在政策执行上打折注水。7 M& n4 X/ @3 P5 T: a" G! W7 |& q% `
0 o, }, @7 v# s: B9 u& ~
楼市:最具杀伤力的政策利器?. e; d1 D) |% F0 _2 m' b* Y k# |
3 W* ]- w3 s! O3 M0 E 房产税开征的消息传出,对楼市短期利空是毫无疑问的。郭宏认为,此前无论是房贷还是契税或是营业税的收紧,都是对房产交易环节的调控,而房产税的出台,则是对保有环节的调控。; ] u0 h J4 `- [
5 M" U6 I: U' M/ b# Q% X" p- |0 a 它增加的住房持有成本是刚性而持续的,持房者将会对成本和收益进行审慎权衡,一部分炒房者将会抛售房源,这将增加市场供应,并给价格带来下行压力。综合前期二套房贷收紧的政策影响,目前各地楼市已经陷入深度观望状态。“我们这个小区基本都是二次置业的客户,所以在贷款买房的人群中,有一半以上都属于二套房贷,再加上房产税的传言,目前销售十分冷清”,昨天石家庄某楼盘的一位销售经理告诉记者。7 s U* s+ c3 r
4 M) v& I9 }: Y6 B) o 全国的数据也印证的这种趋势,调查显示,4月以来,北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑达50%-80%;选择延迟购房或暂时观望的购房者超过60%,广州、天津等地甚至超过80%。
5 v' D1 h) ^( _, |6 N! W3 v d, M
8 ^7 x1 W2 ~9 O, F
|
|