找回密码
注册

QQ登录

只需一步,快速开始

搜索
热搜: 在天 唐山
发新帖
王佳      

收听

听众

主题
发表于 2010-8-11 11:41:04 | 查看: 757| 回复: 0
 在网上经常能看到有房奴发帖叫苦不迭,自从买房后让房贷压得喘不过气来,想着早上起床一睁眼就欠人家银行100块钱,不但让房奴从物质上大大降低了生活标准,更使他们的精神备受折磨,心理健康受到极大伤害。
$ ]/ ?3 ]- Y# R" b0 i2 e
+ N6 ?3 t. W( o( `( k' @+ ~! }. j + v9 e( r" w' I3 p/ \

: g1 d9 g& |; m- J3 w. `8 q  可见,房贷是目前大多数购房家庭开销最大的一项,很多网友们都是房奴一族,房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经;虽然房贷苦,但如何办理房贷却大有讲究,掌握了房贷技巧,往往可以四两拨千金,让你少奋斗10年。下面整理出不同的还贷方式供大家借鉴和学习。  J8 A$ {" X, s: d6 `* t* `$ l

7 H) I& t$ m" p5 B7 `* A4 `  o  % G# R8 C1 R' O$ _, g! f; @
+ z% M' Q4 D( J, E2 ?  O: j
选择合适的房贷还款法! j) V. ^5 g( Z1 K8 Z* _9 e

: I3 ]2 _: f3 [) |  o$ ~  
; s6 ]4 X, o2 e4 R; p& g: u/ B& A/ K: u5 A
  1、分阶段性还款法适合年轻人。由于年轻人、大学生刚参加工作,手头资金紧张,所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期,开始还款每月只要几百元,过了5年后,随着收入提高、经济基础的夯实,还款也会提高步入正常的还款方式。( C. H  {$ u  x  a& Y. y3 I  B
$ ]. V' N# }6 I  I9 o( u
  # T" t8 O6 b2 _! F/ o7 D6 I. g" P1 M

4 n- s  D4 Q5 a2 a, K  2、等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款,借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻,但由于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。% ^6 ]) I) X$ V7 l, y

. P5 E1 m* v+ a$ q4 P( ~  
, P9 q( D& {# w
  ?, y% C2 y! k8 B* i  r7 j4 l! c  3、等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息是指,把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。6 ]# s# s  h0 S7 l& P4 b  t- W

" y* y% _: b8 B: [* ?4 g2 Q    N2 W5 D5 j3 U6 B
+ T2 \) v1 U; I1 k) U( \7 j+ V; G
  4、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。一次性还本付息,指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者,可以减轻还款压力。" p( B5 }5 j, F9 {$ I

/ l7 \1 u8 G6 [8 W5 d- X1 F  
) E5 ~- I- A+ q" t2 m! N$ X; J, J% J; d! t8 Y
  5、转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠,就完全可以房贷跳槽,寻找最实惠的银行。由于竞争激烈,一些银行还是相当乐意为你效劳的。' ^9 Y3 I/ L: ~+ X& f2 v

8 M/ D# |5 Y) U  d; ?  : g7 l2 _5 }& s# ?
# d7 I0 G  j6 i- F2 Z
  6、按月调息。在目前降息趋势下,市民以前若选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。不过,“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。5 X+ ?3 j+ N1 ]1 a3 |$ I
9 f; v' t3 I" C- s. \  M
    y* F2 F2 W0 T, `; o
- @( h( N9 M0 Y2 H  K) S3 `; C
  7、双周供省利息。双周供缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快。因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。
: V7 J! A1 J, g; @1 p4 @
6 T( R5 p3 e/ Q' a: W9 N  
- W+ w! G, P- z3 W  L( P# Q& E$ T8 Q0 c7 ^! J" K7 `
  8、提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。此外,部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。1 w. F! r8 i+ Y; r

  a5 R9 J) b/ f( _: B: t* h  
* g. Y3 A/ g1 I+ g/ N% r6 D# n; q! s
  9、公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。
" H8 Q# x6 {7 r, w  S1 e, Z! F1 i5 Y1 p  s2 E' d3 f
  0 t& o8 o% G  l1 t1 `. i+ a
! [# [8 Y; [$ W
  所以对于房贷一族来说,选择合适的还贷方式,就能实打实的省下不少钱。另外,选择合适的银行也能让你得到相当大的实惠。! P+ Y1 {7 j# P0 ]9 h

) c" i" x2 _$ M9 Y5 c  5 j% c, Y- D% W) h* P
! H. \5 d) {. h& `; g
选择合适的银行产品( e# ^. W6 v. w
" c4 s# z# \$ C' r" u
  - H+ u' I: `$ h
6 ~  [! b+ ~/ c' ^7 `4 W0 I9 f+ P5 w
  1、渣打活利贷,100万贷款省息近60万。包括下面的也都是提前还贷的一种方法,通过将闲置资金存入还款账户,作为提前还款,直接抵扣贷款本金,在省息的同时自动缩短了还款期限。假如你贷款100万买一套2室一厅的新房,贷款期限30年,由于每月可以节省3000元,可将这笔资金存入还款账户,在还款的第2个月,贷款本金就比原来减少了3000元,如果坚持每月将节省的3000元存入还款账户不支取,最终还款的利息总额为55.5641万元,而普通住房贷款利息总额需要115.8379万元,可节省的利息近60万元,同时,你的还款期限也由原来的30年缩短为22年。从还贷年限上再加上节省的利息岂止让你少奋斗10年?+ w4 l( `" I2 F; }8 N0 l9 Y) v

3 z7 q4 i1 H; F& N  4 i2 Z9 f. V. a( e, P
6 I- V# v: J# S+ L  A9 O: b
  2、深发展“存抵贷”:提前还贷资金也有收益。该产品将账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷,而非全部资金用于抵偿本金,其次,节省的贷款利息还可返还到账户中,并有一定的理财收益。收益包括存款额的活期利率和存款抵扣部分贷款产生的利差收益。假如你办理80万元贷款,如果还款账户余额为10万元,则相当于抵扣了2.75万元的贷款本金,如果接下来两天分别存入10万元、70万元,则以这三天的理财收益计算,其年收益率约为4.2%,远高于活期存款利率。1 d( y, |$ b* t; p% b" g
) n; n. n( n: o8 M; [: W" t# M) e
  3 t+ {0 }3 m. t4 L. X3 T

% x4 T4 c9 v8 i. Y1 _. \) s9 a3 O  3、建行“存贷通”:有不良记录难享该账户。将还款账户设定为贷款通增值账户,可将活期账户的钱存入“增值账户”,按银行约定的比例,将其视为提前还贷的资金,账户余额越多,视作抵扣的还贷额就越高。需要资金时,可随时提取存贷通增值账户中的部分或全部存款,包括被视同提前还贷的部分。例如,你在建行办理贷款金额为60万,期限为30年的个人住房贷款,如果增值账户余额为10万元,则2.5万元视作提前归还贷款资金,剩余7.5万元则按活期存款计息,则当天可节省利息支出25000×5.94%/360=4.125元。节约的利息通过“增值收益”的形式返还到账户余额中,市民可自由决定是否支取或继续冲抵贷款。( N+ Y1 F: e5 o% Z/ g( C% V9 s

3 S  M: v% H! L2 J  9 X( a- J0 B; Z, e" h9 {) O

0 e9 c; U$ w" o( ]房贷理财建议
. r5 @; O8 l) }+ t3 f7 T
& ]; T- j% s& g9 G2 X  + a: ^: {4 R* ]1 C% ]+ F; z9 z: g
& S7 s; I6 K  p/ C* v) M
NO1、努力提高信用度) v% ^. y+ F) _3 D1 O

" V; K* Q7 R3 R0 x, r/ _' J  “平时要多注意自身在银行的信用,尽量提高自己的信用度,”专家建议购房者,尤其是二次置业者,除了提升自己的信用度外,还可以把储蓄,国债、基金等等个人金融资产集中放在一家银行,达到一定数量后成为该银行VIP客户,即能够享受银行提供的汇款手续费减免、柜台业务免排队等VIP服务,贷款时还可以享受一定利率优惠。同时,在贷款时尽可能多的提供对自己获得更待贷款额有利的条件,比如自有资产情况等等。
* v; w* s. Q* Y1 v
; j/ l2 @/ ^# j) _2 R  
- x# o& F5 Y5 L1 l/ h% o% o( M6 v- }. |
NO2:灵活选择还贷方式( e1 a5 q, F0 J2 U7 q: h
4 Z4 n: e1 X  _( r  t
  常见的还款方式主要有两种,一是等额本息,一是等额本金。等额本息每期 (月)还款额相同,先还本金后还利息,利息总额高。而等额本金是先还利息后还本金,前期还款压力大,以后逐期递减。一些房贷族或是不了解两种还款方式的门道,或是觉得等额本息每月还款额相同省心省事不必费心记,因此就选择等额本息还款法。其实,等额本金还款法相比于等额本息还款法,可为房贷者节省不少利息。以贷款30万元20年期为例,采用等额本息还款法,每月要还款1988元,还款总额47.7万元,支付利息款17.7万元。但如果采取等额本金还款法,首月还款2512元,还款总额45.21万元,支付利息款15.12万元,比前者省去利息2万多元。
9 f9 {( E( C1 ^8 B8 ?8 g
! w8 ?5 \) M, O  + D/ E. |7 N- M$ X) T

8 c' {& p, h& Q# pNO3:尽力缩短还款时间7 P# b7 ^5 l) H4 U7 _; d: Z

9 q9 p' k/ v/ T5 X  双周供就是缩短房贷期限的方法之一。
  p& H  t$ W- O! B  X/ G2 b4 ?$ M6 v% H( r6 ~; T$ j
  所谓 “双周供”,就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次。据银行工作人员表示,两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额,借款人每月负担没有增加,但却可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。 “双周供”每年要还款26次,而 “月供”每年则还款12次,实际上 “双周供”比按月支付每年多付一个月。从利息计算方式看,由于 “双周供”缩短了还款周期,提高了还款频率,使得每期还款中本金所占比例更多,利息所占比例相应减少,本金减少速度加快,因此,才节省了借款人的利息总支出。1 j- E. }7 h+ ~5 d+ l% e7 t
7 V4 [5 O6 F3 t/ I! k
  除了双月供,贷款者也可选择提前还贷,不过专家建议若提前还贷还须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金,一次性投入过大,可能打乱正常的投资节奏,降低生活质量;如有更好的投资途径,也不必急于提前还款,通过合理的投资,获得比贷款利率更高的回报也是有可能的。/ h  ^' B$ |4 T$ s$ N  w: w8 N

: A1 {# r4 C+ F9 S! ?$ d  $ `, B1 i9 U) W7 G. ~

3 i5 L" w/ s- N, O. @NO4、借用理财产品 进行以存代贷
/ ^; u3 N4 L7 S, A* ]- w9 [* S0 G5 F/ e' U2 b# f' s: J  f
  为了帮助房贷族节省利息,很多银行相继推出一系列节省房贷利息的理财产品,其基本思路就是以存款的利息抵充房贷利息,对房贷族而言,既相当于提前还款,手头又保有一笔流动资金。房贷族不妨比较一下各家银行的房贷理财产品,挑选适合自己的一款产品。
) l- q  l8 |% \0 h) R, Y" c/ n% ^8 h: h/ Q
  加息预期下,合理规划房贷,肯定能够在一定程度上达到理财省钱的目的。
9 D; D- W5 ^, [0 C9 R
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

Archiver|手机版|小黑屋|石家庄社区门户-石家庄OK网 ( 冀ICP备04007985号 )

GMT+8, 2024-11-24 20:13 , Processed in 0.043046 second(s), 16 queries .

Powered by Discuz! X3.5

© 2001-2023 Discuz! Team.

快速回复 返回顶部 返回列表